団地を購入してリノベーションって聞くけど本当に買って大丈夫？
予算内で思い描いているようなお家になるか不安。
団地を購入するのは勇気が必要ですよね。
この記事は下記の内容をお伝えしています。
- 団地リノベーションで失敗する理由
- 団地リノベーションの失敗事例
- 団地リノベーションの失敗回避方法
私は築35年の団地を購入、ほぼフルリノベーションをしています。
戸建てや新築マンションも検討し最終的には、団地リノベーションを決断しています。
マイホームを考えだしてから約3年の時間を費やし、色々悩んだ結果なので、自身の経験も踏まえて記事を書きました。
本当に大きな買い物なので、買った後に失敗しないためには事前知識がとても大切です。
知っているのと、知らなかった…では天と地の差ですよ！
参考にしていただけると嬉しいです。
団地リノベーションで失敗する理由
団地リノベーションで失敗する理由は、団地とリノベーションを理解していないからです。
知らないままリノベーション会社に言われる通りに進めてしまうと、こんなはずじゃなかった…と後で後悔してしまいます。
例えば料理、スパイスを使ったカレーを作りたいと思っているとします。
カレールーを使ったカレーしか知らずに調理を進めると、出来上がるまでにかなりの遠回りをします。
遠回りどころが完成が違うものになるかもしれません。
自分がしたいと思っていることと、やろうとしていることのゴールが一緒なのかを最初に理解しておくことが大切だよ〜というお話です！
インスタで見る素敵な写真だけではなく、団地とリノベーションの特徴を理解しておきましょう。
団地購入してリノベーションの失敗事例
生活音などの騒音問題
騒音問題は、新築でも中古でもリノベーションをしてもしなくても起こる問題です。
下記は知り合いでリノベーションをしたけれど、騒音問題で引越しをした実際の内容です。
小さな子供の足音で、下の階のおじいちゃんが、下から『どんどん』と叩かれるとのことです。
すいませんと謝りにお伺いしたときは、普通に対応してくれるみたいですが、また同じように下から『どんどん』と叩かれる日々が続き、引越しを余儀なくされたとのことです。
私自身も住む前に下の階の方の様子とか見れないですか？と仲介業者に聞きましたが、難しいとのことでした。
正直住んでみないとわからないです。。
ただ、そうは言っても騒音問題に発展しないために、私がしたことをお伝えしますね。
挨拶を必ずして、コミュニケーションをとるです。
最初は子供が小さいので、音などご迷惑をおかけしたらすいませんと声をかけ、会った時には大丈夫か確認していました。
幸いとてもいいご夫婦で、私たちも孫がいるからわかるしお互い様よと言っていただき、今も問題はないです。
やっぱり全く知らない人の音と知っている人の音だと、感じ方も変わると思うんです。
失敗しないために知っておくべき団地の特徴と注意点
知っておいた方がいい団地の特徴と注意点を、下記の順番にお伝えしますね。
- 団地には種類がある
- 新耐震基準ではないものもある
- 5階以下の建物はエレベーターがない
- 構造によって壁が取り壊せないものがある
- 修繕計画の管理はちゃんとされているか
団地には種類がある
団地は、国や地方自治体が管理しているものというイメージがあるかもしれません。
けれど、そもそも団地の定義をご存知ですか？
団地の種類を書いておきますね。
- 公団住宅：国が建設し、低所得者向けに賃貸住宅を提供している団地。
- 住宅提供公社（旧全国住宅公団）住宅：国が建設し、一般の人向けに賃貸住宅を提供している団地。
- 都市再生機構住宅（UR賃貸住宅）：都市再生機構が運営し、低家賃で高品質な賃貸住宅を提供している団地。
- 集合住宅（団地・アパート・マンション）：不動産会社などが建設し、一般の人向けに提供している団地。
わかりやすく分けると、下記のようになります。
- 国が管理している賃貸団地
- 都市再生機構が運営しているUR賃貸団地
- 不動産会社や個人が所有している分譲団地
購入してリノベーションできるのは、不動産会社や個人が所有している分譲団地です。
マンションと同じように自主管理や管理組合が管理しており、国が管理しているわけではありません。
最初からリノベーションしてあって、敷金礼金なしで賃貸で暮らしたい！という方は、UR賃貸団地おすすめです！
UR賃貸団地は、CMでよく見る『URであ〜る』です！
新耐震基準ではないものもある
団地は築年数が古いものが多いので、耐震基準が古いものと新しいものがあります。
1978年に宮城県沖地地震があり、耐震基準が見直されました。
1981年の建築基準法の改正によって、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物は｢旧耐震｣、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は｢新耐震｣と呼ばれます。
｢旧耐震｣｢新耐震｣って何？知っておきたい日本の住まいの耐震基準の変遷
上記の改正により、建物の耐震機能が向上し、地震に対する安全性が高まりました。
リノベーションして、長く住むつもりなら購入する物件の耐震性の確認はしておきましょう！
ただここで注意なのが、『築1981年の団地やマンションが新耐震基準なのか』ということです。
団地やマンションを建設するには、確認審査を受けてから、1年から1年半くらいの工事期間があります。
築1981年〜築1984年の建物の場合は、いつ確認申請が行われたものか仲介業者に確認しましょう！
5階以下の建物はエレベーターがない
昭和30年代〜40年代にかけて建てられた、5階建て以下の建物にはエレベーターが設置されていないものが多くあります。
また、高層階の団地では、各階エレベーターが停まらない建物も多くあります。
これはエレベーター設置が一般的ではなく、費用もかかるからです。
団地リノベーションをするときの注意としては、下記のことを確認しましょう。
- エレベーターがないことで資材の運び込みができるのか
- 家電や家具の搬入でのサイズ規定があるか
物件探しの時は注意してくださいね！
構造によって壁が取り壊せないものがある
壁で支える壁式構造で建てられている団地は、壁を取り壊せません。
壁を取っ払ってLDKを広くしたいと思っている場合は、壁式構造でない団地を選ぶ必要があります。
壁を上手く利用した間取り提案も受けれるので、リノベーション会社さんと話し合うのもいいと思います！
修繕計画の管理ちゃんとされているか
団地のような築古の物件を購入するときは、修繕計画がしっかりされているかとても大切です！
『長期修繕計画案』を仲介会社か売主会社に依頼して取り寄せる
私自身そこまでしっかりと確認をしておらず、建物の状態を見て判断してしまったので、あとで修繕費が上がるという現実に直面しました。
築35年だったのですが、外観・エントランス・エレベーターも綺麗になっていて、計画的に修繕されていると思ったのです。
見た目だけでなくちゃんと『長期修繕計画案』を取り寄せて、購入する物件の未来を確認しておきましょう！
失敗しないために知っておくべきリノベーションの特徴と注意点
リノベーションの特徴と注意点を下記の順番でお伝えしますね。
- リノベーション会社（営業さんや設計士さんなど）と二人三脚で行う
- 解体してみないとわからないことがある
- リノベーション費用以外にかかる費用がある
リノベーション会社（営業さんや設計士さんなど）と二人三脚で行う
大前提として『リノベーションは業者と一緒に作り上げるもの』と言うことを、業者も私たちも理解しておく必要があります！
とてもわかりやすいのが、きちりんさんの本『徹底的にリノベをしたら、みんなに伝えたくなった50のこと』に書かれてある内容です。
リノベーションは、『共同プロジェクト型』と表現されており、なるほど〜と思いました！
お金を支払ってできている家を購入するのではなく、欲しい家（住みたい家）を一緒に作る段階のプロセスも含めお金を支払っていると私は解釈しました。
リノベーション会社の方はリノベーションをするプロではあるけれど、自分たちが住む家がどうなると心地いいのかは、自分たちにしかわかりません。
一緒に作り上げてくれるリノベーション会社を選ぶのが大切です！
リノベーションする前に読んでおけば、リノベーションの内容が変わっていたかもなと思うほど、大切なことが書いてあるので、興味ある方は読んでみてください^^
解体してみないとわからないことがある
リノベーションあるあるですが、解体してみないとわからないことがあります。
- 電気配線
- 柱や梁、壁の状態
- 過去のリフォーム歴
- 水漏れや給排水管の状態
などです。
我が家で解体後変更になった点も紹介しておきますね。
- キッチンの水道の立ち上がりの変更ができず、キッチンのシンク位置の変更を行う
- 天井のコンクリートの汚れがあり、むき出しをやめてクロスを貼る
私の場合は、構造上に問題があるわけではなかったので、設計士さんが代替案を提案してくれ、無事リノベーションを進められました。
ただ、建物に不都合があった場合は、管理会社に報告をして対応をお願いする流れになります。
対応はリノベーション会社がしてくれますし、よくあることではないのですが、解体後にわかることもあるということを念頭においておきましょう。
リノベーション費用以外にかかる費用がある
リノベーションにかかる費用は、設計費・材料費・工事費はわかりやすい費用です。
しかしそれ以外にも現地まで行った交通費や、ショールームに行った費用など細々した費用がかかります。
リノベーション会社によって費用の項目や内容が違うと思うので、トータルで収めたい金額を伝えておくことが大切だと思います。
また、見積もりが甘いと最後に困ります！
数万円が重なると数十万円になってしまいます。
団地リノベーションで失敗を回避する方法
大切なリノベーションの失敗を回避する方法をお伝えしますね。
- 計画を十分に立てる
- 予算をきちんと決める
- 団地とリノベーションの特徴と注意点を理解しておく
- 専門家に相談する
- コミュニケーションをしっかりとる
ざっくりでもいいので、内容を読んで実際にパソコンやスマホのメモ、ノートにまとめてみてください。
自分の考えがまとまってきますよ！
計画を十分に立てる
具体的には、下記の内容を家族で話し合って共有しておくといいでしょう。
- どんな生活がしたいかを考え、間取りや家具の配置までを考える
- いつまでにリノベーションを完了して住み始めたいのかを決める
- 工事期間・工事内容をリノベーション会社と共有する
- 物件を探せる時間を把握する
上記の１は、ざっくり考えをまとめておきながら、物件を見ながら柔軟に対応できるくらいの感覚です。
2はリノベーション会社にしっかり伝えておかないといけない部分です。伝えることで、3や4にかけられる時間がわかってきます。
リノベーション会社を決めるとどんどん話が進んでいくので、『どんな暮らしがしたいか』は決めておきましょう。
暮らしたいイメージがあると、リノベーション会社選びも迷わないですし、打ち合わせもスムーズに進みますよ。
予算をきちんと決める
物件とリノベーションに使う金額は、トータルで考えましょう。
どちらもきちんと上限金額を決めておかないと、どんどん金額が上がっていきます。
上を見ればキリがない！
本当にそうなんです！だからこそ、しっかり予算を決めて、優先順位つけることが、納得いくリノベーションに繋がります！
具体的に、私が予算を決めた順番は下記の通りです☟
- トータルの予算を決める
- リノベーションで何を叶えたいのか考えて、リノベにかかる予算を出す
- リノベーション金額を引いた金額が物件か価格
予算に合う物件を探す中で、団地に出会うことになったんですよね〜
予算感がわからない場合は、無料でもらえるリノベーションの資料の活用がおすすめです！
実例と一緒に具体的な金額も書いてくれているので、イメージしやすいです。
専門家に相談する
トータルの予算を決めたら、リノベーションにかける金額と物件価格の割合を決めるところから専門家に相談するのがおすすめ！
というのも、リノベーション内容によって金額が違っていたり、リノベーションができる物件とできない物件があるからです。
最初からリノベーション会社に相談するのではなく、自分に合ったリノベーション会社を紹介してくれるサービスSUVACOがあります。
SUVACOは、リノベーション会社と私たちとの間に立って、中立な立場でアドバイスをしてくれるので心強いですよ。
自分たちがやりたいことに向き合ってくれる専門家を探して、一緒に進めていくことが成功の鍵です！
コミュニケーションをしっかり取る
リノベーションの専門家とコミュニケーションをとって進めていきましょう。
少しでもおかしいな、相手がわかってくれているかなと感じた場合は、躊躇わず伝えるべきです！
リノベーションは一緒に進めるプロジェクト型のサービスです。
その都度確認しながら進めていくと、後から後悔することがなくなります！
また団地の住人方とも積極的に挨拶をして、コミュニケーションを取るようにしましょう！
何かあったときにも顔見知りになっておくと、情報を教えてくれますし騒音についても広い心で受け止めてくれます。
築35年団地リノベ4年住んで感じる失敗？後悔？思うこと
理解して購入したので、取り返しのつかない大きな失敗や後悔はないです。
でも、住んだ後に知って驚いたことがありますので、気になる方はぜひ参考にしてくださいね。
- 土地の治安が悪いこと
- 修繕積立金が上がったこと
- セミの鳴き声がうるさいこと
土地柄が悪いこと
これは住んでみて初めて知りました。
小学校区を調べて見学をし、現地周辺の様子を見て決めたので気にしてなかったんですが、住み始めてママ友と話していると、昔は悪かったの。という話を聞くことが多かったです。
実際に昔は治安が悪かったようで、昔から地域を知っている人は大丈夫？というような印象はありますが、今住んでいて治安が悪いと感じることはありません。
むしろ市で地域を変えようとした動きが見られており、将来的には人気の地域になるのではと思っています。
土地の情報は、市役所のホームページをチェック！
子育て支援情報や、都市計画なども確認しておくと安心できますよ。
修繕積立金が上がったこと
私の修繕計画費のチェックが甘かったので、現在（住んでから3年後から）期間限定で修繕積立金が上がっています。
数年間でもとの金額に戻ります。
これは次回の大規模修繕のためにその都度見直しており、足りない費用を計画的に貯めています。
上がるのはもちろん困りますが、修繕計画がされている証拠でもあり、管理組合で話し合っているのはとてもいいなと感じています。
セミの鳴き声がうるさいこと
団地は敷地が広く、緑が多く公園が併設されていることも多いです。
そこで夏になるとセミの鳴き声がかなりのボリュームで鳴り響きます！
私は夏がきた！と感じるのですが、息子はセミの鳴き声が嫌すぎてセミ嫌いになりました。
あとは８階に住んでいても蚊がいます。蚊がいるのも緑が多いせいかなと思います。
団地リノベーションで後悔しない！理想の暮らしを手に入れよう
団地を購入してリノベーションをしようとすることは大きな買い物です。
それでも1歩進みたいと思っているなら、後から後悔しないためにも、事前知識をつけて信頼できる専門家に相談しましょう！
自分たちに合った、信頼できるリノベーション会社を紹介してくれるSUVACOのサービスがおすすめです。
